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Les mêmes arguments ont été rabâchés sans arrêt durant cette campagne: cette initiative est extrême, elle est inutile parce que l’on n’a pas encore vu les effets de la révision de la LAT, elle pénaliserait les régions qui ont été soucieuses des terrains agricoles et favoriserait les flambeurs de terrains à bâtir, etc. Argumentation de l’autre bord: cette initiative est un cri d’alarme, il faut sauver notre paysage et les champs, la LAT n’est pas suffisante car elle stipule une renégociation des terrains tous les 15 ans ou encore, le projet est nécessaire pour vivre dans un monde plus durable.

Bref… une fois que l’on a dit tout cela, on n’en sait pas beaucoup plus. Car cela se résume en quelques mots: soit on est écolo jusqu’au bout des ongles et on vote oui, soit on n’est pas persuadé que ce soit la bonne solution (même si l’écologie, oui oui, c’est important) et on vote non.

Alors quelles sont les questions sous-jacentes à cette initiative? En partie, la préservation du paysage, en partie, l’agriculture, mais surtout: notre besoin vital d’avoir un toit, un foyer, un endroit pour vivre décemment. Un droit fondamental qui nous fait chercher «la perle rare», comme dirait l’humoriste Yann Marguet, un endroit où l’on se sente bien, sans devoir sacrifier 85% de son salaire net. Et ce sont probablement ces questions peu prises en compte qui pourraient faire échouer cette initiative dimanche prochain.

La densification, une évidence

On l’aura entendu de la bouche d’à peu près tous les responsables de partis: «nous ne remettons pas en cause la légitimité de densifier les villes». Un principe donc qui fait presque l’unanimité et qui, dans l’imaginaire collectif rêvé, se matérialise en un quartier, moderne, bien pensé qui permet à tout un chacun d’être proche des services publics, tels qu’écoles, hôpitaux et transports publics, non loin d’un centre-ville animé et riche en culture. C’est évidemment le but énoncé notamment par l’initiative; projet qui, non seulement induit la densification, mais soutient également les quartiers durables. Par ce terme, l’Office fédéral du développement territorial (ARE) et l’Office fédéral de l’énergie (OFEN) proposent plusieurs critères de définition, incluant la mobilité douce, l’efficacité énergétique, la réduction de la consommation des ressources, le maintien de la biodiversité, la mixité fonctionnelle et sociale, la présence d’espaces publics facilitant les rencontres et la détente.

Une vision évidemment idyllique de la densification, bien loin d’être la norme aujourd’hui en matière de réorganisation de quartiers. Qui n’a jamais entendu une collègue, un ami, un voisin dire: «T’as vu ces énormes immeubles dégueulasses qui se construisent derrière chez moi?» Et d’être bien soulagé d’habiter dans un petit bâtiment à 4 étages. La densification, donc oui, mais «not in my backyard», pas dans mon environnement immédiat. Et le fait de mettre les pieds aux murs face à ces évolutions révèle des craintes pas forcément injustifiées…

Des petites villes animées aux métropoles anonymes

Cap sur l’exemple de la petite ville d’Emmen énoncé dans un article du Temps. Une agglomération dont les habitants et les responsables politiques bloquent par tous les moyens la densification déjà en court un peu partout ailleurs.

A noter que le nombre d’habitants par hectare
en Suisse est en constante augmentation
depuis les années 1990-2000, et les villes absorbent
de plus en plus le développement démographique:
15% entre 1980-2000; 45% entre 2000-2017.

Pourquoi sont-ils réfractaires à cette politique généralisée de la densité urbaine, ces habitants d’Emmen? Parce qu’il est évident qu’une augmentation du nombre de personnes sur un territoire donné (souvent en périphérie des grandes villes, bien desservies par les transports publics) change la dynamique sociale. Certaines communes (qui étaient en réalité plutôt de grands villages) sont confrontées à un changement bouleversant: «Les indigènes se réveillent avec une âme de villageois dans un corps de ville», pouvait-on lire dans l’article du Temps, Ces communes d’agglomération qui ne veulent pas grandir.

Rénovations et nouvelles constructions inaccessibles

Il n’y a pourtant pas que cet aspect «d’atmosphère» qui inquiète. En effet, la densification implique généralement la rénovation ou même la construction à neuf de nouveaux immeubles. Et ces deux éléments impliquent des augmentations (parfois considérables) de loyer. Ainsi, selon les chiffres d’une étude datant d’août dernier menée par Wüest Partner: «en moyenne, un logement locatif déclaré comme construction neuve coûtait (charges comprises) 2’050 francs par mois, soit 26% de plus que la moyenne des logements non déclarés comme neufs [en 2017]».

L’augmentation démographique et les modifications de comportement
des Suissesses et des Suisses
sont des causes de l’étalement urbain.
En 2017, la surface habitable moyenne par personne
était de 46 m2 2017, alors qu’elle atteignait seulement 34m2 dans les années 1980.

La faute à qui? A la spéculation immobilière et foncière. Les propriétaires de terrain dans les centres-villes ont d’ailleurs probablement bien profité de l’augmentation de 200% de la valeur de leur bien (chiffre du rapport précité). Attendre, spéculer et thésauriser: une stratégie bien plus rentable parfois que de simplement construire des logements abordables.

Même principe de rentabilité individuelle contre-productive pour les immeubles abritant des petits commerces. Alors qu’on assiste à un abandon des échoppes de centres-villes et de périphérie proche (15% de vacance par exemple à Fribourg) – en partie à cause de l’augmentation du commerce en ligne, mais également à cause des loyers toujours plus hauts – les régies immobilières préfèrent souvent laisser le local vide plutôt que de louer moins cher. La cause: la valeur d’un bien est jugée à son loyer. Plus rentable donc d’attendre qu’un commerçant plus fortuné puisse se permettre de renouveler le bail, même s’il s’agit d’une grande chaine internationale par exemple.

Revenons un instant à l’argumentaire contre «Stop mitage». Ses détracteurs martèlent que l’initiative ferait augmenter les loyers. S’il est probablement vrai que le projet ne va pas les faire baisser, il est pourtant malhonnête d’imputer les maux qui touchent l’immobilier suisse à la proposition mise en votation ce dimanche par les Jeunes Verts.

Mixité fonctionnelle wanted

Une fois que tout cela est dit, penchons-nous à nouveau sur les objectifs des «quartiers durables» ici présentés par l’ATE (association transport et environnement, qui soutient le projet) et formulés comme suit:

«Le développement à l’intérieur du bâti avec des quartiers les plus durables possible est la seule façon de mettre fin au cercle vicieux de l’étalement urbain. Pouvoir se rendre au travail sans voiture ou faire ses achats dans l’épicerie du quartier doit redevenir la norme».

Comme on l’a vu plus haut, pour atteindre ces objectifs louables, la densification doit se faire avec une extrême précaution, sinon, il est évident que la mixité sociale et «fonctionnelle» attendue n’aura pas lieu: sans une politique volontaire, on se retrouvera dans des quartiers d’immeubles, certes minergie et pourvus de façades végétalisées, mais totalement vidés de vie sociale.

Un débat en cache souvent un autre

Cet article un peu anxieux quant à la gestion de notre territoire si restreint et non renouvelable ne s’engage pas corps et âme pour cette initiative Stop mitage, comme vous l’aurez compris. Et pourtant, en matière de politique d’aménagement du territoire, il paraît primordial de réagir maintenant afin de donner une direction claire en acceptant le gel des terrains à bâtir. Les initiatives, et tous les arguments rationnels et scientifiques qui peuvent les accompagner, ne doivent jamais effacer les visions à long terme et la recherche d’un idéal pour lequel il faut tout mettre en œuvre. Les responsables politiques ne devraient pas simplement être les administrateurs d’un Etat (ou d’un aménagement du territoire en l’occurrence), mais également des précurseurs en matière de changement à venir. Et cette initiative en fait le pari.

Pour finir, il est évident que ce projet «Stop mitage» seul ne remplirait pas entièrement ses buts initiaux. La «densification parfaite» ne sera pas réglée d’un coup de baguette dimanche prochain si le oui l’emporte. C’est pourquoi il est nécessaire d’observer également les prochains débats qui toucheront ce besoin fondamental qui est celui d’avoir un foyer. Je veux parler ici de l’initiative sur les logements abordables (aujourd’hui en discussion au Parlement fédéral et refusée par la Commission de l’économie du Conseil des Etats). Ce débat sera primordial pour définir quelles sont les prérogatives des pouvoirs publics pour assurer des loyers accessibles. Si la question écologique est aujourd’hui dans toutes les bouches, il est nécessaire qu’elle soit appliquée de manière sociale. Une vision à long terme assurant des quartiers densifiés dits durables tels que le propose notamment l’initiative «Stop mitage» doit donc se penser en parallèle à des politiques assurant des loyers abordables pour ceux-ci.