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Jean-Luc*, à Sion, n’en revient toujours pas. «Je n’arrive pas à remettre mon logement au centre-ville. Pourtant, le loyer a été abaissé de 10%. Malgré cela, certaines personnes tentent de négocier une baisse supplémentaire». C’est toutefois le contraire d’un taudis dont il est question: situé au rez-de-chaussée d’un immeuble neuf, l’appartement de Jean-Luc compte 4,5 pièces pour une surface de 135 mètres carrés, avec un plus une terrasse-jardin de 60 mètres carrés. Le loyer? 1980 francs par mois, charges comprises. Un montant courant dans le quartier.

Le problème de ce logement, c’est que la concurrence est rude. La capitale valaisanne a grandi vite. Ces dix dernières années, sa population a progressé de 17% pour dépasser 33'000 habitants. Or, plutôt que de suivre la tendance, la construction de logements l’a précédée. Rien qu’en 2016, il en est sorti 639 de terre: le double des années précédentes. Conséquence, les prix du logement ont commencé à piquer du nez.

Premier loyer offert pour plusieurs appartements, dans différentes régions. © Bon pour la tête/captures d’écran.

La capitale valaisanne n’est pas la seule à subir le phénomène. A Bussy, localité de la Broye fribourgeoise proche de Payerne, trois immeubles neufs subissent les aléas du marché. Sur les annonces qu’il a placées sur internet, leur propriétaire l’assureur Allianz, promet un mois de loyer gratuit pour chaque appartement libre, soit une économie de 1320 francs pour les futurs locataires. «Nous préférons accorder des cadeaux pour motiver de potentiels occupants plutôt que de garder des logements libres», indique Allianz.

La force change de camp

Le marché du logement est en profonde mutation. Désormais, les propriétaires ne tiennent plus systématiquement le couteau par le manche. Ce ne sont plus eux qui, systématiquement, choisissent quels locataires vont occuper leurs logements ni même à quels tarifs. Le rapport de force est en train de changer de camp.

La raison est très simple: jamais depuis la fin des années 1990 le nombre de logements à louer sont demeurés vides n’avaient été aussi nombreux. L’on en compte 53'327 dans toute la Suisse. Le taux de vacance est désormais supérieur à 1% dans 19 cantons et le phénomène s’accélère, selon l’Office fédéral de la statistique.

Il n’est toutefois pas une surprise. Cela fait des années que les professionnels de l’immobilier l’anticipent. Depuis plus de dix ans, la construction est en plein boom, stimulée par l’immigration et le niveau historiquement bas des taux d’intérêt et la recherche par les caisses de pension de rendements qu’elles ne peuvent plus espérer dans d’autres placements. Ce boom immobilier se manifeste tout particulièrement dans les zones périphériques où les terrains ne sont pas chers, les zones constructibles étendues et dont la distance par rapport aux grands centres urbains peut être franchie en un temps raisonnable par un travailleur pendulaire.

Où sont les logements vides

En Suisse romande, les logements vides se trouvent en premier lieu dans les Chablais valaisan et vaudois, la vallée du Rhône entre Martigny et Sierre, la Broye vaudoise et fribourgeoise ainsi que le Jura. Dans quelles localités? Vétroz, Saxon et Collombey-Muraz en Valais, Marly, Domdidier et Romont à Fribourg, Delémont dans le Jura, Aigle et Oron dans le canton de Vaud ainsi que Boudry dans celui de Neuchâtel, selon l’indicateur du risque de logements vides établi par CIFI, une entreprise spécialisée dans l’étude du marché du logement. «Ce sont les communes dans lesquelles la construction de logements est la plus forte par rapport au taux de logements vides», explique son porte-parole Michel Benedetti.

Même les zones favorisées

Mais les régions riches centrales, bien exposées comme l’arc lémanique et les grandes villes où le marché est habituellement blindé et où la recherche d’un logement à loyer abordable s’assimile à un chemin de croix, recèlent quelques failles. C’est ainsi qu’une commune genevoise apparaît de manière totalement inattendue dans ce tableau des zones à risque: Cologny, localité huppée parmi les localités huppées. Elle est la première du canton à figurer sur la liste de l’indicateur du risque de logements vides de CIFI. Et une commune en périphérie de Lausanne: Epalinges.

Depuis quelques années, les agents immobilier notent une baisse de la demande en villas de prestige et autres logements de luxe. Il n’est pas rare de voir sur la Côte vaudoise, des villas remises en location à des tarifs inférieurs à ceux payés par les occupants précédents. «La diminution de l’immigration et la baisse des indemnités de logement payées par les multinationales à leurs cadres en sont la cause principale», expliquent-ils.

Enfin, même à Genève – pourtant la ville de Suisse romande où la situation reste des plus tendues en matière de logement (taux de vacance: 0,5%, l’un des plus bas de Suisse) où sévissent toujours les «chasseurs d’appartements» – certains propriétaires déchantent: «Je possède plusieurs logements en ville. Or, j’ai dû concéder une baisse de loyer de 3500 francs à 2600 francs mensuels pour garantir l’occupation immédiate d’un appartement de plus de 140 mètres carrés dans le quartier chic de Florissant», témoigne Stéphane*. Pourquoi ce sacrifice? «Je préfère baisser le loyer plutôt que de conserver un objet non utilisé». Son cas est loin d’être unique: «La hausse des loyers s’est terminée en 2016. Désormais, ces derniers sont orientés à la baisse», a observé la Banque cantonale de Genève lors de son point de presse conjoncturel du 19 décembre.

A Lausanne, Régis von Arx est même en train de changer son business. Spécialisée dans la chasse aux appartements pour locataires en recherche, son agence Homequest, se reconvertit depuis quelques mois... dans la chasse aux locataires à placer dans des logements vides. «Le marché se modifie. L’objectif est d’équilibrer les deux activités», souligne l’entrepreneur. Ses clients? des propriétaires d’appartements ou de villas jumelles de plus de 2500 à 3000 francs par mois, situés hors du centre de la ville ou des grands axes, et dont les loyers sont 15% à 20% plus élevés que la moyenne pour leur segment. «Je pense ne pas être le seul à opérer ce virage», commente-t-il.

Pourquoi ces cadeaux?

Reste la question de fond: pourquoi des loyers baissent-ils à Genève et sur La Côte vaudoise, zones pourtant fort recherchées, alors qu’ils ne bougent pas forcément dans les régions périphériques où les logements vides sont bien plus nombreux? La réponse est essentiellement comptable, comme en témoigne Pierre Michel président de Swiss Real Estate Management, une société de gestion de parcs immobiliers basée à Genève: «Si un propriétaire concède une baisse de loyer, il diminue la valeur de son immeuble. Celle-ci est en effet calculée sur la base des loyers encaissés, que l’on appelle l’état locatif. Pour une caisse de pensions, cela peut entraîner une diminution du rendement des placements et donc détériorer le rapport entre ses gains et les rentes à verser à ses retraités.»

Mais les conséquences peuvent être plus graves pour un propriétaire privé, surtout s’il est endetté. «Si la valeur de l’immeuble baisse en raison d’une diminution de loyer, la banque qui détient l’hypothèque sur l’immeuble peut exiger un amortissement extraordinaire», poursuit Pierre Michel. En effet, si le propriétaire baisse un ou des loyers, il risque de devoir, en plus, rembourser une partie de son emprunt à la banque. Autrement dit: une double peine!

Ces cadeaux, ces baisses de loyers sont toutefois loin de devenir la règle, ainsi que l’observe la section vaudoise de l’Asloca: «Ils ne s’observent pas pour les appartements accessibles à la classe moyenne, et surtout pas dans les grandes villes ni sur l’Arc lémanique», affirme Anne Baehler Bech, sa secrétaire générale. Il est encore loin le jour où, comme au milieu des années 1990, le locataire pouvait choisir son appartement à Genève en fonction du quartier et de la rue où il avait envie de s’installer.

*Identités connues de la rédaction.

Précédemment dans Bon pour la tête

Le marché immobilier, porte ouverte au blanchiment d’argent, par Denis Masmejan

A Genève, on récompense les pires projets immobiliers, par Isabel Jan-Hess